「いつかは別荘で、自然に囲まれた穏やかな生活を送りたい！」

諏訪地域、松本地域、伊那地域の工務店の池原です

セカンドハウスのご計画への相談を受けました

八ヶ岳の裾野には　ゆるやかに　広大な森林が広がっています。その森林には
管理地別荘が点在するようにあります。

代表的には三井の森　アルピコの管理別荘地、　原村村営別荘地、東洋観光別荘地、丸山の森、富士見高原別荘地
など、管理地以外にも住宅地として売り出されている場所もあります
近頃は　別荘管理値に定住をされている方も増えています。
別荘管理地の中には　借地権という　土地を借りるという形態の場所もあります

そもそも「借地権」って何？

借地権とは、土地を借りて、その上に建物を建てたり、すでに建っている建物を所有する権利のことです。
つまり、土地そのものは地主さん、管理会社のもので、土地を借りて、その上の建物を持っている、という状態になります。

借地権付きの物件には、所有権とは異なる特徴があります。
まずは、そのメリットとデメリットをしっかり把握してから、決めることが大切。

メリット

• 購入費用を抑えられる可能性が高い 土地の所有権を購入する費用がかからないため、
  初期費用を抑えることができます。憧れの別荘を手に入れるハードルが下がるのは大きな魅力です。
• 固定資産税（土地分）がかからない 土地の所有者ではないため、土
  地にかかる固定資産税を支払う必要がありません（建物には固定資産税がかかります）。
• 大規模な開発地の場合、管理体制が整っていることが多い
  、借地権付きの別荘地は大規模な開発によって形成されています。
  管理会社が常駐していたり、道路や上下水道、ゴミ処理などのインフラが整備されています
  管理地でありながら、所有権を取得する　借地権ではいケースも多いです。この場所でも
  管理費を支払うことで、同様なメリットを受けられます

  デメリット

  • 毎月（毎年）地代がかかる 土地を借りているため、地主さんに地代を支払う必要があります。
    この地代が毎月のランニングコストとして発生します。
  • 契約期間がある 借地権には契約期間が定められています。
    期間満了時には更新料が発生したり、契約更新ができない可能性もゼロではありません（ただし、通常の借地権であれば正当な理由がない限り更新されます）。
  • 土地の自由な利用に制限がある 土地の所有者ではないため、増改築や建て替え、
    大規模な修繕などを行う際には、地主さんの承諾が必要となる場合があります。
  • 売却時に地主さんの承諾が必要な場合がある 借地権を売却する際も、
    地主さんの承諾が必要となるケースがあります。また、地主さんに譲渡承諾料を支払う必要があることもあります。
  • 住宅ローンが組みにくい場合がある 金融機関によっては、借地権付きの物件に対して住宅ローンの融資を慎重に判断するところもあります。
  • 資産価値の目減り 土地の所有権がないため、一般的に所有権の物件に比べて資産価値が目減りしやすい傾向にあります。という　メリット　デメリット　を　しっかりと把握した上で
    その場所の借地権の条件も押さえておく必要があります
    1. 地代の金額と支払い方法　 　　　　当然ですが、毎月（毎年）かかる地代がいくらなのか、
       将来的な値上げの可能性についても確認
    2. 借地権の種類と契約期間、更新条件 　ここは重要です
       借地権には「普通借地権」「定期借地権」などいくつかの種類があります。
       特に「定期借地権」の場合、原則として契約更新がなく、期間満了時に土地を更地にして返還する必要があります。
       期間満了時の条件や更新料、更新の可否などを把握しておくこと。
    3. 増改築・建て替え等の制限 　一般ちの借地権では　将来的にリフォームや建て替えを検討する可能性がある場合、
       地主さんの承諾の要否や、どのような制限があるのかを事前に確認しておくことが重要ですが、
       別荘での　増築を考える人は少ないとはおもいます。
    4. 譲渡・転貸の条件 　これも　重要なことです。
       もし将来的に別荘を手放すことになった場合、借地権の譲渡（売却）や転貸（他人に貸すこと）が可能かどうかです。最近は　この借地権という条件で売り出されている別荘地は少ないように思います。
       というのは、八ヶ岳周辺の別荘地は　借地で無くとも管理費を支払うケースが多いので、
       管理会社としては　借地であろうと所有権んも土地であろうと、管理費という収益を
       得ることができますから、所有権で売却をした方がいい　ってことからかと　個人的な感想です