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農地として売りだされている土地は購入しても良いのか?

諏訪地域、松本地域、伊那地域の工務店の池原です

こんな質問を受けました。 土地を探しているんですが、農地と売られえている様子ですですが、問題はないのでしょうか。
という内容です。

はい、問題はないです。 というのが回答です。 不動産業者さんから売りに出されている物件は、特に今回問い合わせをいただいた方は、不動産物件情報サイトを見られての情報ですから、 住宅の建築ができない土地は売りに出さない、掲載しないからです。

ですが、売買が完了する、売買の運びになるまでにプロセスが必要です。
農地 つまり地目について ですが、 土地の登記事項に地目が記されている。登記上の地目(登記地目)と実際の用途(現況地目)は同じとは限らず、異なっている場合もある。課税上の土地の評価(国税地方税)は地目によって異なるが、評価上の地目(課税地目)は現況による。
出典: フリー百科事典『ウィキペディア(Wikipedia)』

主に私たちが目にする 地目では  田、畑、宅地、山林、雑種地、公衆用道路 がります、そのほか16種あります。
で、今回、農地は 田、畑 が該当します。今回の農地を購入するには、地目を変更する必要があります、以下のように
定められています。

農地を農地以外の地目に変える場合は、農地法による制限が加わる。地目変更しようとする土地を管轄する都道府県・市町村に設置されている農業委員会から農地転用の許可を得ることが必要となる(市街化区域の場合は農業委員会への届出が必要)。なお、農業振興地域の農用地区域では、農地転用が許可されない、出典: フリー百科事典『ウィキペディア(Wikipedia)』

購入したい土地は、住宅を建てるために購入するわけですから、 所有権を移転する(土地の権利を移管)時に、
農地転用許可書の発行の条件が伴いますから、 購入に関しては 安心されていいでしょう。
ただし、2点注意が必要です。 農地転用をするのは、行政書士さんなどに依頼することが一般的ですから、 依頼する
費用が発生します。 大凡、8万円くらいだと思います。 この費用を、買主さんが負担するのか、売主さんが負担するのか
はっきりさせておく必要があります。

もう一点、 農地転用許可書が発行されただけで、農地から宅地へ変更さるわけではありません。 転用許可を得る理由として
住居を建てることの理由からの許可ですから、 住居をたてたという完了の報告が必要です。完了を怠ったた場合、許可が取り消される場合がりますから、完了報告書は必ず提出しましょう。(通常は、工務店などが代理で届出をしてくれます)

最後に、地目変更をおこないます。 通常、住宅ローンを利用する方は 担保設定を行いますから 地目変更ができなて
いないと 農地から宅地へ 担保として金融機関が引き受けませんから住宅ローンが成立しませんので、行われることが
当然ですが、 現金で取得された方は、忘れずに、自ら宅地への地目変更をしておきましょう。

稀に、建替えを頼まれた時ですが、地目が農地のままになっている方がいます。 農地転用の許可は降りていたが、そのまま
になっている。といケースがあります。 よく、言われる 固定資産税の評価価格は 宅地に比べて農地の方が安いことは知られていますが、 建物が立っている時点で 行政(税務課)は、地目は関係なく 現況の状況で課税を決めるために、
農地のままにしておいても、得なことはないどころか、このタイミング地目変更手続きの費用が発生するという、デメリットが
残ってしまうだけです

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